Extrasul de carte funciară — ghid complet 2026
Cumperi sau vinzi un imobil? Constituiești o ipotecă? Verifici un teren înainte de o investiție? Extrasul de carte funciară este documentul care îți arată situația juridică actuală a oricărui imobil din România — cine este proprietarul, dacă există ipoteci, sechestre sau alte sarcini și dacă există litigii în curs.
Spre deosebire de certificatul constatator — care atestă situația juridică a unei firme — extrasul de carte funciară atestă situația juridică a unui bun imobil. Sunt documente diferite, emise de instituții diferite, dar deseori necesare împreună în tranzacțiile imobiliare ale firmelor.
→ Ghid complet ONRC 2026 — toate documentele oficiale explicate
Ce este cartea funciară
Cartea funciară este registrul public în care sunt înscrise toate imobilele din România — terenuri, construcții, apartamente — împreună cu drepturile reale, sarcinile și restricțiile care le afectează. Este gestionată de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), prin birourile teritoriale de cadastru și publicitate imobiliară (BCPI) din fiecare județ.
Fiecare imobil are un număr unic de carte funciară și un număr cadastral. Aceste numere identifică imobilul în registrul național și sunt menționate în orice act notarial sau document oficial care se referă la acel imobil.
Trecerea tuturor imobilelor din România în sistemul de carte funciară electronică a fost un proces lung, demarat la nivel național în anii 2000 și încă în desfășurare în unele zone. Imobilele neînscrise în cartea funciară nu pot face obiectul tranzacțiilor notariale standard — înscrierea este obligatorie înainte de vânzare sau ipotecare.
Ce este extrasul de carte funciară
Extrasul de carte funciară este documentul oficial emis de ANCPI care reproduce informațiile înscrise în cartea funciară a unui imobil la momentul emiterii. Este echivalentul funcțional al certificatului constatator, dar pentru imobile în loc de firme.
Există două tipuri principale de extras de carte funciară:
- Extrasul de carte funciară pentru informare — folosit pentru verificări și informare personală. Nu blochează imobilul și are valoare informativă.
- Extrasul de carte funciară pentru autentificare — emis special pentru autentificarea unui act notarial. Blochează temporar imobilul (îl „rezervă") pentru o perioadă scurtă, astfel încât nicio altă operațiune să nu poată fi înregistrată în intervalul respectiv. Este obligatoriu în tranzacțiile notariale.
Ce conține extrasul de carte funciară
Cartea funciară și extrasul ei sunt structurate în trei părți distincte, denumite Titlul I, II și III sau Partea A, B și C:
Partea I — Descrierea imobilului
Conține datele tehnice ale imobilului:
- Numărul cadastral și numărul de carte funciară
- Adresa sau localizarea imobilului
- Natura imobilului — teren, construcție, apartament
- Suprafața — din acte și din măsurători cadastrale
- Destinația — locuință, spațiu comercial, teren agricol, pădure etc.
- Categorie de folosință
Partea II — Proprietarul și drepturile reale principale
Aceasta este secțiunea critică pentru verificarea proprietarului:
- Proprietarul actual — numele persoanei fizice sau juridice care deține imobilul
- Titlul de proprietate — actul prin care a dobândit proprietatea (contract de vânzare-cumpărare, hotărâre judecătorească, moștenire etc.)
- Cota deținută — dacă există coproprietate
- Drepturile reale principale constituite — drept de superficie, uzufruct, abitație, servituți
- Notări și mențiuni — litigii în curs, interdicții de înstrăinare, sechestre
Partea III — Sarcinile imobilului
Toate drepturile reale accesorii și sarcinile care afectează imobilul:
- Ipoteci — în favoarea cui, valoarea garantată, banca sau creditorul
- Privilegii
- Sechestre și urmăriri silite
- Interdicții de înstrăinare sau grevare
- Alte sarcini sau restricții
Partea a III-a este esențială înainte de orice tranzacție — un imobil cu ipoteci sau sechestre neunsanctionate este o problemă serioasă pentru cumpărător.
Când ai nevoie de extrasul de carte funciară
Cumpărarea sau vânzarea unui imobil
Este situația cea mai frecventă. Notarul autentifică contractul de vânzare-cumpărare numai după ce obține extrasul de carte funciară pentru autentificare, care confirmă proprietarul actual și absența sarcinilor incompatibile cu tranzacția. Fără extras de carte funciară actualizat, tranzacția nu poate fi finalizată.
→ Ghid complet: documente necesare la notar pentru tranzacții imobiliare ale firmelor
Constituirea sau radierea unei ipoteci
Orice ipotecă constituită în favoarea unei bănci sau a unui creditor privat se înscrie în Partea III a cărții funciare. Banca solicită extrasul de carte funciară pentru a verifica că imobilul nu are alte sarcini prioritare și că proprietarul este cel care solicită creditul. La rambursarea creditului, radierea ipotecii se face tot prin înscrierea în cartea funciară.
Verificarea unui imobil înainte de o investiție
Înainte de a investi în orice imobil — fie că ești cumpărător, investitor sau potențial chiriaș pe termen lung — verificarea cărții funciare este pasul esențial de due diligence imobiliar. Afli cine deține cu adevărat imobilul, dacă există litigii sau sechestre și dacă proprietarul poate dispune liber de el.
Dosarul bancar pentru credite imobiliare
Băncile solicită extrasul de carte funciară al imobilului propus ca garanție, pentru a evalua dacă acesta poate fi acceptat ca colateral. Verifică proprietarul, suprafața și absența sarcinilor care ar afecta valoarea garanției.
→ Ghid complet: documente solicitate de bănci
Fonduri europene cu component imobiliară
Proiectele de investiții cu finanțare europeană care implică imobile — achiziție de teren, construire de clădiri, reabilitare — necesită extrasul de carte funciară ca dovadă a dreptului de proprietate sau de folosință al solicitantului.
→ Ghid complet: documente pentru fonduri europene
Moșteniri și succesiuni
Procedura succesorală care include imobile necesită extrasul de carte funciară pentru fiecare imobil din masa succesorală, pentru a stabili proprietarul la data decesului și pentru a verifica eventualele sarcini.
Proceduri judiciare imobiliare
Litigiile de revendicare imobiliară, partajele judiciare și alte cauze care implică imobile necesită extrasul de carte funciară ca probă. Instanța verifică prin el situația juridică actuală a imobilului disputat.
Cât costă extrasul de carte funciară
Tarifele ANCPI pentru extrasul de carte funciară sunt:
- Extrasul pentru informare — 20 lei
- Extrasul pentru autentificare — 40 lei (include blocarea temporară a imobilului)
Prin platforma CertificatConstatatorOnline.ro, extrasul de carte funciară poate fi obținut online, cu livrare pe email în format PDF, fără deplasare la BCPI.
Cum obții extrasul de carte funciară online
Prin platforma noastră, procesul este simplu:
- Accesezi platforma și selectezi tipul de document — extras de carte funciară
- Introduci numărul cadastral sau numărul de carte funciară al imobilului
- Selectezi tipul de extras — pentru informare sau pentru autentificare
- Completezi adresa de email și datele de facturare
- Efectuezi plata
- Primești extrasul pe email în format PDF semnat electronic de ANCPI
Alternativ, extrasul poate fi solicitat direct prin portalul ANCPI (ancpi.ro) sau la ghișeul BCPI din județul în care se află imobilul.
Valabilitatea extrasului de carte funciară
Valabilitatea diferă în funcție de tipul extrasului:
- Extrasul pentru informare — nu are o perioadă de valabilitate legală, dar instituțiile solicită de regulă un document emis în ultimele 30 de zile pentru a reflecta situația actuală
- Extrasul pentru autentificare — valabil 10 zile lucrătoare de la emitere. Notarul trebuie să autentifice actul în acest interval, altfel trebuie solicitat un nou extras
Ce verifici în extras înainte de o tranzacție imobiliară
Înainte de a semna orice contract sau de a efectua orice plată legată de un imobil, parcurge rapid această listă:
- Proprietarul din Partea II corespunde cu persoana sau firma care vinde/închiriază?
- Suprafața din carte funciară corespunde cu ce ți s-a comunicat?
- Destinația imobilului este compatibilă cu utilizarea planificată?
- Partea III este liberă de ipoteci, sechestre sau alte sarcini? Sau, dacă există sarcini, au fost negociate condițiile de radiere?
- Nu există notări de litigii sau interdicții de înstrăinare în Partea II?
- Data emiterii extrasului este recentă — maximum 30 de zile pentru informare?
Diferența față de certificatul constatator în contextul tranzacțiilor imobiliare ale firmelor
Când o firmă vinde sau cumpără un imobil, tranzacția necesită ambele documente, fiecare cu rolul său:
- Certificatul constatator al firmei — dovedește că firma există, că administratorul are drept de reprezentare și că firma nu se află în proceduri speciale. Este documentul care atestă capacitatea juridică a firmei de a contracta.
- Extrasul de carte funciară al imobilului — dovedește că imobilul aparține firmei, că nu are sarcini incompatibile cu tranzacția și că poate face obiectul actului notarial.
Notarul solicită ambele documente și nu poate autentifica actul dacă lipsește oricare dintre ele.
→ Ghid complet: certificatul constatator la notar
Întrebări frecvente
Pot verifica cartea funciară a oricărui imobil, nu doar a celui pe care îl dețin?
Da. Informațiile din cartea funciară sunt publice — oricine poate solicita extrasul pentru informare al oricărui imobil înregistrat în România, fără acordul proprietarului și fără a justifica motivul.
Imobilul nu are număr cadastral. Ce fac?
Imobilele fără număr cadastral nu sunt înscrise în cartea funciară electronică și nu pot face obiectul tranzacțiilor notariale standard. Primul pas este înscrierea în cartea funciară, care necesită o documentație cadastrală întocmită de un topograf autorizat și depusă la BCPI. Abia după această înregistrare poate fi emis un extras.
Extrasul pentru autentificare îl poate solicita oricine sau numai notarul?
Extrasul pentru autentificare poate fi solicitat de notarul public în numele clientului sau, în unele cazuri, direct de proprietar. În practică, pentru tranzacțiile notariale, notarul solicită el însuși extrasul ca parte din procedura de autentificare.
Ipoteca apare în extrasul de carte funciară chiar dacă a fost achitată?
Da, până la radierea oficială. O ipotecă achitată rămâne înscrisă în Partea III a cărții funciare până când banca emite o declarație de radiere și aceasta este înregistrată la BCPI. Dacă ai achitat creditul dar ipoteca nu a fost radiată, extrasul va arăta în continuare sarcina. Solicită băncii documentele de radiere și înregistrează-le la BCPI cât mai repede.
Concluzie
Extrasul de carte funciară este documentul esențial în orice tranzacție sau verificare imobiliară. Îți arată cine deține cu adevărat un imobil, dacă există sarcini sau litigii și dacă proprietarul poate dispune liber de el.
Costă 20 lei pentru informare și 40 lei pentru autentificare notarială — unul dintre cele mai ieftine și mai utile documente pe care le poți obține înainte de a lua o decizie imobiliară importantă.